上海东站详细规划公示!属意第二“大虹桥”,这些板块迎来突发利好

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上海东站详细规划公示!属意第二“大虹桥”,这些板块迎来突发利好www.shan-machinery.com上海东站核心区规划公示

8月13日至9月11日,《上海市浦东新区祝桥核心区、祝桥物流园区社区单元暨上海东站地区核心区(2.2平方公里)控制性详细规划修编》(草案)公示。

上海东站地区核心区东侧地块概念图

上海东站核心区四至范围:东至河滨西路,南至金亭公路,西至川南奉公路,北至祝钦路,规划建设用地规模2.2平方公里,总建筑规模约300万平方米。其中,0.88平方公里上海东站启动区将在2021年率先启动建设,全部项目将在十四五期末2025年建成。

定位:全球城市的门户、长三角一体化的窗口、上海城市的超级地标

上海东站地区2.2平方公里核心区范围

规划将原规划工业用地调整为以商业服务、商务办公、铁路、居住用地为主,形成“一轴、两核、多片区”的空间结构。开发强度为 II级、III级。建筑高度以III级为主,片区最高建筑高度45m(铁路上海东站地块除外)。规划方案优化区域路网结构,提高城市路网密度。同时,完善公共配套服务。

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图解宇宙无敌大枢纽“浦东综合交通枢纽”

根据国家发改委不久前批复的《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》,铁路上海东站,将建成14台30线,含国家铁路(沪通铁路2期、沪渝蓉高铁、南沿江城际、沪乍杭铁路、预留沪舟甬铁路)、市域铁路(机场联络线、两港快线、东西联络线)、市内轨交21号线,预留浦东机场捷运接入条件,规模仅次于虹桥的上海第二大客站,同时也是国家Ⅱ型铁路枢纽。

接入上海东站的国家铁路:

1、沪通铁路2期(全长112公里,时速200公里,预计2024年通车)太仓—上海北(上海宝山,换3、19号线)—外高桥(换10号线高桥站)—曹路(预留,换9号线曹路火车站)—上海东—惠南(预留,换16号线惠南东)—四团;

2、沪渝蓉高铁(时速350公里至上海北,接入沪通2期,预计2026年通车)……南通—南通新机场(海门北)—启东西—崇明—太仓—上海北(宝山)—上海东

3、南沿江城际(时速350公里至太仓,接入沪通2期,江苏段2022年通车):

4、沪乍杭铁路(四团-杭州西时速350公里,“十四五”期间启动建设)上海东—惠南(预留)—四团—奉贤—金山滨海—平湖—嘉兴南—桐乡—临平北—杭州西;

接入上海东站的市域铁路:

1、机场联络线(时速160公里,主线预计2024年通车,支线建设时间未定)

主线(走市域列车):上海东(换21号线、两港快线)—浦东T3航站楼(换2、21号线、两港快线、机场快线)—浦东机场(换2号线、机场快线)—度假区(迪士尼)—张江(换21号线、心港快线)—三林南(换19号线、奉贤线)—华泾(换15、19号线)—七宝(换9号线中春路站)—上海虹桥(换2、10、17号线嘉闵线);

支线(走国铁列车):上海东—三林南—上海南(换1、3、15号线、金山线)—上海虹桥

2、两港快线(亦称“南汇支线”,时速160公里,预计2025年通车);

本线车:上海东—下盐路(商飞)—东大公路—临港综合区—临港开放区

跨线车:上海虹桥—…机场联络线并线…—浦东T3航站楼—东大公路—临港综合区—临港开放区

3、东西联络线(上海东站—松江南站,建设时间未定)

接入上海东站的市内轨交

21号线(吴淞—浦东T3航站楼),一期工程东靖路—川沙路段早已规划公示,今年5月31日,上海轨交三期规划调整方案环评公示,21号线东延伸段,主要沿川南奉公路走行,终至浦东枢纽,线路长14公里,均为地下线,设车站4座:施新路站、金闻路站、上海东站、浦东T3航站楼。

上海东站地区道路交通系统

形成“三纵五横”的快速路网。“三纵”分别为:G1503绕城高速、浦东机场南北进场路-两港大道和滨海快速路,“五横”分别为:龙东快速路、华夏高架路、迎宾高速S1、闻居快速路、申嘉湖高速S32

上海东站=上海虹桥站

浦东机场T3航站楼(规划)=虹桥机场T2航站楼

上海东站与浦东T3航站楼之间仅隔开2条机场跑道,有轨交21号线贯穿,1站路可达,类似虹桥火车站与虹桥T2航站楼之间有轨交2、10号线贯穿,1站路可达一样;

浦东机场T1&T2航站楼=虹桥机场T1航站楼

浦东机场T1&T2航站楼(含S1&S2卫星厅)与规划T3航站楼之间,有轨交2号线、机场快线(磁悬浮)、市域铁路机场联络线3条线路并线,1站路可达;

而机场捷运将串联起浦东枢纽内的“T1&T2航站楼—S1&S2卫星厅—T3航站楼—铁路上海东站”4大组团。

上海东站有多远?沪杭高铁都可以一个来回了!

铁路上海东站规划了30年,从1990年代规划的龙阳路选址方案,到2000年代规划的惠南东站选址方案;再到如今最终选址浦东机场旁,与虹桥枢纽一样,打造上海第2个空铁综合枢纽。

作为中国第一个国家级新区,改革开放的龙头,拥有1210平方公里辖区面积(大于香港),568万常住人口,GDP超1万亿的浦东,迄今为止没有一寸国铁,没有一个铁路客站,简直是不可思议的。

没有人会质疑浦东理应建设一个铁路主客站,问题是,最终这个14台30线的上海东站,建在了比现状浦东国际机场T1&T2航站楼还要远的地方,会有多少人“逆行”去上海东站坐车,恐怕会让很多“老上海”们百思不得其解?

1987年建成的现状上海火车站,已有34年站龄了,但是相比有115年历史的“老北站”,直到现在,上海人还叫它“新客站”,这个“新客站”承担了上海所有北上的普速列车及大部分沪宁城际高铁的到发作业,距离市中心人民广场车行仅3.4公里,地铁3站路5分钟。

2010年建成的上海虹桥站,恐怕是全国第一个比机场还远的高铁站,距离市中心人民广场21公里(打车约80元),地铁10站半小时。

这次落址的上海东站,距离市中心人民广场48公里(打车约205元),地铁要跑1个半小时。

笔者查了一下12306,从上海虹桥到南京南,高铁只需1小时整,134.5元。从上海虹桥到杭州东,高铁只需45分钟,73元。

到上海东站205元的打车费,如果乘高铁,同样的价格,往北可以到安徽合肥、蚌埠,往南可以到浙江温州、江西上饶了;而到上海东站1个半小时的地铁,如果乘高铁,同样的时间,上海-杭州都可以一个来回了!

这样的“上海东站”设计,真的是脑残么?

这样一个上海东站,到底有多大的吸引力?笔者认为:

一、这是建设浦东国际航空枢纽的需要

上海虹桥机场已不再有扩容的条件了,虹桥主内、浦东主外的上海国际航空枢纽定位已经清晰,浦东目前只建成了T1&T2航站楼及S1&S2卫星厅,5条跑道,2019年旅客吞吐量7609万人次。根据上海2035年总体规划,浦东国际机场还将再建3座新航站楼、3条跑道,满足2035年时浦东7个航站楼+2个卫星厅,8条跑道,1.6亿人次的总吞吐量需要。

如此大的航空客运量和长三角一体化的趋势,光靠现状客流量已严重饱和、站站停的地铁2号线和一条“阑尾”的磁悬浮线,是远远不够的。

在国内各大航空枢纽空铁联运已成为标配的情况下(上海虹桥、北京大兴、石家庄正定、长春龙嘉、徐州观音、青岛机场、郑州新郑、武汉天河、广州白云、深圳宝安、揭阳机场、海口美兰、三亚凤凰、成都双流、贵阳龙洞堡、兰州中川、银川河东……),未来1.6亿人次吞吐量的浦东机场,不可能不配置空铁联运枢纽。

可以这么认为:虹桥枢纽,高铁是主菜,航空是配菜;浦东枢纽,航空是主菜,铁路是配菜。

二、这是建设临港新片区的需要

浦东从10万人口到现状568万人口,实现第一个1万亿GDP,走了30年。

未来15年,浦东乃至全上海,人口导入、产业升级和实现GDP持续快速增长的引领区是临港新片区,在全市“两个严控”(控常住人口、控建设用地规模)主基调不变的情况下,唯有临港新片区打开了一个口子,未来15年新增170万人的落沪硬指标(相当于新增一个昆山市的常住人口,搬到临港来!),2035年要在临港新片区“再造一个新浦东”1万亿GDP的硬指标,都预示着未来的临港新片区,即使成不了“下一个深圳”、“下一个香港”,但也起码是“浦东开发开放的下半场”,足以有看好30年的发展前景!

此次浦东综合交通枢纽规划中,特别增加了两港快线,15分钟快速连接临港新片区与浦东枢纽,分别接入上海东站和浦东T3航站楼。尤其是两港快线与机场联络线在浦东T3航站楼的互联互通,未来,虹桥、前滩(三林南)、张江、迪士尼、浦东机场与临港新片区,可实现60分钟内全互通,整个浦东腹地和临港新片区,成了长三角最富庶的沪宁廊道(宁镇常锡苏)在上海境内的自然延伸。

三、实现市域线与国铁线互联互通,深刻改变上海人的出行方式

对于广大浦西和中心城区市民而言,上海东站只是终点存车场,而通向它的机场联络线、东西联络线和沪通铁路各站都是就近上车点!

接入上海东站的机场联络线南站支线规划了从目前进上海虹桥站的京沪、沪宁高铁延长47对直通国铁列车进上海东站,并在上海南、三林南(前滩)停靠上下客。

东西联络线,从松江南接入上海东站,会分流一部分沪昆(沪杭)、沪苏湖高铁列车直通东站,并在闵行、浦江设站上下客。

沪通铁路二期,在太仓并线南沿江、沪渝蓉高铁,直通东站,并在上海北(宝山)、外高桥、曹路设站上下客。

对于广大浦西和中心城区的市民而言,在原来上海虹桥、上海南、松江南站等乘车点不减车次的情况下,将来有了东站,还就近新增了上海北(宝山)、三林南(前滩)2个客流大站以及闵行、浦江、外高桥、曹路等国铁乘降站作为就近上车点。

这就是东站实现了上海全域市域线与国铁线互联互通,给上海人的出行方式,带来的历史性大变革!

上海东站将带火哪些板块?

【祝桥板块】

浦东空铁枢纽,最直接受益的就是祝桥板块。当初上海东站的消息刚传出的时候,祝桥板块就拍出了楼板价奔4万元/㎡的“地王”,就可见一斑!

如今,当年这个“地王”盘金地公元2040今年上半年售罄,二手房已迅速涨到5.8万元/㎡,同板块的朗诗未来树4.2万元/㎡、东方鸿璟园4.8万元/㎡,性价比则更高

虽然目前祝桥的交通和生活配套还比较落后,处于待开发阶段。但随着浦东枢纽(上海东站)规划的明确落地,以及浦东机场南部区域的中国商飞总装基地,被划归临港新片区,未来的祝桥航空城,将以居住、生活、教育、医疗等生活性服务和社会公共服务功能为主,目标10-15年,集聚或超过50万人口,成为亚洲最大的都市型航空城,预计2025年,上海东站核心区基本建成后,该板块的价值追平现状大虹桥核心区徐泾次新房的价格是有可能的!

【惠南板块】

自1726年南汇置县到2009年并入浦东新区,当了280多年南汇县城的惠南镇,如今快成了沪郊10大县城里面房价最低的一个了!

同样从龙阳路出发,2号线坐7站,25分钟可达的原川沙县城,目前二手房均价36000元/㎡;16号线大站车坐3站,26分钟可达的原南汇县城,目前二手房均价仅25000元/㎡,同样是淹没在浦东新区“盛名”之下的两个县城,都是县城级别的配套,两者与浦东国际机场及未来的上海东站枢纽差不多等距离,但是,惠南比川沙的房价要低30%左右,这对于置业浦东的刚需而言,是肉眼看得见的实惠!

当然,川沙有国际旅游度假区(迪士尼)的优势,惠南也不差,有5A级景点上海野生动物园。惠南相比川沙,还多了个南汇大学城,惠南同时毗邻浦东空港(大飞机制造基地),以及临港新片区(洋山深水港)的“两港”优势,也是川沙望尘莫及的。

就现状而言,惠南仍是在“两港”(浦东机场&临港洋山)工作的,生活配套最成熟的“大后方”,浦东医院、南汇最好的公立中小学都在惠南镇上,16号线大站车,21分钟到临港新片区核心滴水湖,25分钟到上海内环龙阳路,居中的位置,实惠的房价,“县城”的配套,不失为首次置业浦东的刚需们上佳的选择!

目前在售新房有:野生动物园对面的海玥瑄邸34500元/㎡、南汇大学城的上海君御公馆34015元/㎡,都离地铁站较远。二手次新房推荐惠南地铁站旁的大型社区东方城市豪庭3.6万元/㎡,价格实惠一点的推荐康达公寓(住宅产权29300元/㎡)。

【临港新片区】

如果没有“临港新片区”这片未来250万人口的“滨海大城”,上海东站或许根本没有必要扩建到趋同于虹桥枢纽这样大的规模!

但是,浦东枢纽(上海东站)+15分钟就到新片区的“两港快线”同步实施,相当于为这座未来之城,前置了一个联系全国的高铁枢纽大站,好比临港枢纽是香港西龙九站,上海东站就是广深港高铁深圳北站一样!浦东枢纽,利好并服务配套于临港新片区建设,是不言而喻的!

如今的上海,东有“大浦东+新片区”,西有“大虹桥+示范区”,东、西两大“特区”,代表着上海未来30年发展的方向!尤其是临港新片区核心区滴水湖板块,作为浦东社会主义现代化建设引领区的龙头板块,必定是上海未来10-15年发展潜力最大的板块(参考前十年迅猛发展的张江、前滩)。

如果你是未婚、单身人士,又想快速在上海扎根落户的,那么,新片区就是你唯一且正确的选择!如果你个人发展与新片区的产业发展导向一致的,更应优先考虑到新片区工作!

如果你有全日制本科及以上学历(或中级及以上职称、或高级工、或收入超过上海平均工资3倍以上的),只要在上临港企业名录的企业工作1年+签2年劳动合同+全市范围内已缴3年社保,就可以向临港管委会申请临港3.1人才证了。有了临港人才证,你才有资格去参加临港限价新盘的摇号!此外,在临港,你有望最快3年就“居转户”,而在上海其他区域,“居转户”至少要等7年!

但是,需要特别注意一点!一定要选择在实施住房政策定向微调的386平方公里管委会经济管理范围区域(包括浦东新区5镇:南汇新城镇、泥城镇、万祥镇、书院镇、老港镇大治河以南区域+临港奉贤园区)之内,此范围之外的新片区浦东新区大团镇+奉贤区大部分乡镇仍然实施非沪籍社保5年+已婚人士才能买房的标准。

临港新片区实施定向微调政策的区域,我们推荐以下2个板块:

1、临港核心区滴水湖板块,且只买沪城环路圈内的楼盘!

有临港人才证的,坚定地摇新盘就是了!因为,临港核心区(滴水湖)新房限定供应有临港人才证的人购买,无临港人才证的人根本就没有资格买,因此,买到的概率很大!临港新房限价3.2万元/平米,周边二手次新房已卖到5-6万元/平米,只要摇中1套房,就相当于临港新片区给你发了一个至少值200-300万元的大红包!

临港核心区,下半年101、103、105片区都有新盘上市:

105片区是未来临港的”陆家嘴“,定位金融开放区,又是2025年即将通车的两港快线始发站,未来钱景最大;

103片区是未来临港的”张江“,定位顶级科学家园区,高校、科研资源集中,未来肯定也是临港的富人区之一;

101片区,即现状轨交16号线沿线,定位文旅片区,现状出行最方便,未来升值潜力预期不如105&103片区,如果没有临港人才证,只能买二手房,且打算中长线投资的,优先考虑101片区;

102片区,是临港的文教片区,现状海洋、海事大学、市六东院、上海中学东校、港城新天地商业综合体等都集中在该片区,生活很方便,但离地铁远,二手房价格较101片区普遍低1万元/平米以上,但102片区的房龄普遍也较101片区的要老,适宜没有临港人才证,只能买二手房,预算相对有限,且打算扎根临港常住的人。

2、临港蓝湾板块

位于临港奉贤园区境内,特斯拉超级工厂西面,定位给临港装备制造业基地的蓝领工人住的,新盘限价2.2-2.3万元/平米,也是优先让有临港人才证的人购买,与核心区滴水湖板块无人才证的人没有一点机会不同,临港蓝湾板块,由于位置偏远,无人才证者尚有一定机会,周边次新房价格略有倒挂,在2.7-2.8万元/平米左右,临港蓝湾由10个全新社区组成,开发品质和生活配套不错,能形成一定的居住人气,房价涨幅料能跑赢全市大盘,但与核心区滴水湖仍有天壤之别!(编辑自:米宅长三角)

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