年终盘点·政策篇 | 2020年上海楼市政策解读!哪些新政影响到你?

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No.1

楼市政策

1

“最严”征信遏制假离婚炒房

政策内容:2020年1月19日,人民银行正式上线堪称“史上最严”的第二代个人征信系统,新版征信系统对一代进行了查漏补缺。其中关注度最高的是增加了“共同借款”信息采集内容,将体现夫妻双方的负债情况。

中指点评:在上海 “限购限贷”仍未放松的政策背景下,出现了不少以假离婚获取首套房优惠的做法。“最严”征信出台意味着即使夫妻离婚,非主贷人再次购房仍属于有房有贷,离婚后也无法享受首套房购房优惠政,通过假离婚行为投机炒房行为将得到有效遏制。

2

住宅建设用地使用权到期将自动续期

政策内容:2020年5月28日,中国首部《民法典》出台,自2021年1月1日起施行。其中第359条规定:“住宅建设用地使用权到期将自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。

中指点评:《民法典》就广受关注的“住宅用地70年产权到期后房屋如何处理”的问题给出了答案。《民法典》明确住宅土地使用权到期后将“自动续期”,业主对房屋本身享有无限期产权。

3

共有产权房扩围,聚焦刚需人群

政策内容: 2020年1月10日,上海市政府出台《上海市共有产权保障住房管理办法》的决定,此次修订新增 “非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的,可以申请购买共有产权保障住房”等内容。

中指点评:本次共有产权房扩围提升对常住人口中刚需住房需求的保障力度,有利于提升对常住人群的吸附力,如常住人口中在上海市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。同时,非沪籍常住人口也能申请。

No.2

土地市场政策

1、

土地交易新规将对失信主体实施“黑名单”

政策内容:2020年5月9日,上海市政府出台《上海市土地交易市场管理办法》,土地交易新规新增诚信管理条款,失信主体将被依法限制或禁止参与上海市土地交易活动。此外,新规调整了土地交易入市范围,新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等内容。

中指点评:土地交易新政新增诚信管理条款,与上海虹口区北外滩地块涉嫌围标不无关系。将诚信纳入体系和标准,旨在进一步规范土地交易市场和对交易主体的监管。而集体经营性建设用地入市将增大市场供应,上海将加快集体经营性建设用地的出让和出租。

2、

土拍规则“3大变化”

政策内容:(1)申请人数的确定。拍卖竞争的入围者从原先的10进2则改为10进5;当入围者不超过5人时,直接竞价拍卖,不用评分,价高者得。(2)“保证金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天,新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。(3)“自持比例”变动。6月份以来上海成交的几块地逐步取消此前规定15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求,但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅。

中指点评:充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加,使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化,进而吸引更多的房企参与竞拍。土拍出让条件放松后,上海土地市场连续升温,溢价率持续回升。针对土地市场过热现象,9月份以来上海通过减少土地出让数量、延迟优质地块出让时间的方法来抑制市场热度,四季度以来溢价率回落到5%以内,以此方式来传递“稳地价、稳房价”的信号。

No.3

户籍及人才政策

政策内容:上海市9月发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》。《办法》指出:将直接落户范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”,即上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户;博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。11月份以来,上海连续发布了《关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知》、《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》以及《上海市引进人才申办本市常住户口办法》。

中指点评:上海开始加快人才政策出台,除了施行更宽松的“居转户”以外,依次对本土应届生、人才引进、留学回国人员放宽落户条件,加入“抢人大战”。上海在人才政策上以“城市发展导向”为指引,聚焦重点产业、重点区域及基础研究领域,实行条件管理,成为人才新政的主要特点。未来,上海将进一步通过人才政策优化来达到控制人口总规模、调整人口结构及解决人才瓶颈的问题。从房地产方面来看,引进的人才在投入到城市建设中的同时,也将增加对房屋住宅的购买需求,对上海房地产市场也将起到推动作用。

来源:中指研究院

作者:中指研究院上海研究总监方颃

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