上海楼市:如何选择有潜力的地段?这类房子再便宜也不要碰!|南汇|太仓|滨江|虹桥|浦东|南京西路

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,上海5大新城的南汇新城的房子值不值得买呢?南汇新城会不会离人民广场比较远,就业机会少,这未来的南这南汇新城的房价还会不会涨呢?

沪叔:你好,南汇新城有优势,南汇新城在经济领域是有发展前景的,它拥有先进高端制造业以及航运业,受国家自贸区影响,比邻浦东航空国际枢纽,随着东站项目落地,南汇新城会加快发展;就业机会多,南汇新城虽然地处郊区,但现在就业不以人民广场为唯一中心,置业南汇新城是可以考虑的,随着人才引进,教育医疗资源展开,落户南汇的人才越多,板块价值就越高。总的来说,虽然现在看起来离南汇新城较远,但其未来的发展空间是可以期待的,规划和配套都很全面,适合刚需。

提问:沪叔你好,我一直在亲戚家借住,最近考虑买房搬出来自己住了,想请教怎么样才能选到自己满意的房子呢?

沪叔:你好,在上海买到满意的自住房的六个重要因素:

第一,交通。一般建议购买自住房最好离工作单位车程1小时以内,但上海的商务区四处分散,每个人心目中“通勤方便"的板块都不一样。以下是一些性价比较高的通勤线路:

1号线途经人民广场、淮海中路商圈、徐家汇、不夜城CBD、上海火车站、上海南站;

2号线途经虹桥、浦东机场、虹桥火车站、南京西路、陆家嘴、人民广场、虹桥开发区、中山公园;

7号线途经静安寺、徐汇滨江;

9号线途经漕河泾开发区、徐家汇、世纪大道;

10号线途经虹桥机场、虹桥火车站、淮海中路商圈、南京东路、新天地、苏河湾;

11号线途经徐家汇、徐汇滨江、前滩;

12号线途经南京西路、淮海中路商圈、北外滩、不夜城CBD、苏河湾;

13号线南京西路、淮海中路商圈、新天地、世博后滩、不夜城CBD;

14号线途经静安寺、陆家嘴、淮海中路商圈;

驾车方面,延安路高架、南北高架、北横通道、内环线、中环线性价比也较高。

第二是配套,配套在意的重要是两个,商业和医疗配套。

第三是教育资源,在上海静安、黄浦、浦东拥有较强的教育资源,其他地区也相应有不同级别的学校。

第四,买房时还要考虑到房子本身的增值保值问题。

第五,根据自己的需求选择居住体验较好的房源,

第六,对于2000万以上总价段的豪宅盘,价值认同也是一个重要因素。上海买房建议,详见内部分享。

提问:沪叔,你好,本人在上海名下有两套房子,有朋友说太仓是个潜力城市,如果现在投资买房的话还能买太仓市的房子吗?

沪叔:你好,太仓是江苏省苏州县级市,距离上海较近,受上海发展红利,太仓产业经济发展势头不弱,发达的制造业对楼市价值也具有一定支撑。但是城市各板块间分化较大,浏河镇与上海宝山区距离最近,板块最早承接上海溢价,但目前房价上涨逐渐变得乏力,非太仓建设重点区域,周边配套不足,相对来说投资属性较强。科教新城、娄江新城板块区域房价也涨势明显,周边综合配套与规划较好,但单价与花桥板块几乎追平,相比较而言性价比稍显不足,已经无法被称作“洼地”。虽然太仓板块有嘉闵线建设利好,但轨交线路建成时间过长成本较大,而目前板块楼市预期已经较高,因此太仓虽有不错的发展潜力,但2W+的均价与周边环沪区域相比也不算低,太仓“洼地”优势已不复存在。

提问:沪叔,关于买房贷款我有几个问题:

1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付?

2.那是等额本金好还是等额本息的好呢?

3.就是我听说抵押贷很便宜,我能不能把贷款换成抵押贷?

沪叔:你好,许多人投资时都会选择贷款,并不是因为资金不足,而是贷款投资可以尽可能多加杠杆,让投资消耗的成本更少,相对来说获取更多资产。首先,资金具有时间价值,即今天的钱更值钱。因此我们要尽量把“今天的钱”换成资产,如房产等可以增值的资产。其次,在还款时,还款模式的等额本息优于等额本金,因为等额本息可以消耗更少的成本。除此之外,我们购买资产时,要求资产回报值比成本高,这样才是有价值的投资。但是也不要求资产回报率能达到最高值,因为利润越高风险越大,要在保证风险能够承担的情况下,获取足够高的利润回报。如果是没有投资经验,建议尽量少贷贷款,因为不会投资就无法获得高额资产回报率,多贷款只会徒增利率。贷款时,除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限,时间够长才能达到贷款利益最大化,因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货,因为抵押货虽然利率较低,但是周期过短,成本消耗风险较大。

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