时代天韵:无地铁,绑车位,吹风价4.2万抢滩科学城?|萝岗|吹风价|科学城|时代天韵|车位|地铁

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时代天韵:无地铁,绑车位,吹风价4.2万抢滩科学城?|萝岗|吹风价|科学城|时代天韵|车位|地铁www.shan-machinery.com

上篇文章《科学城时代三盘:“看菜吃饭”的天韵要拿预售证了?》,不少粉丝留言吐槽时代的“取名艺术”,其实开发商可能是想蹭过往项目热度,类似的还有天河保利天汇和黄埔保利翔龙天汇。当然,即便用同个推广名,备案名也会不同的。

言归正传,科学城时代天韵的整体价值如何?相较于竞盘有什么突出优势?今天我们就来捋一捋,在此之前不妨先看一段踩盘航拍视频。

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(拍摄、剪辑/冰尾一角)

时代天韵附近的生活环境要比天境成熟得多,像周边的中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑等都是入住率很高的小区,另有龙湖云峰原著、绿地杉禾田等在售的楼盘,整体颇具人气,也有一些社区小商业能满足简单的生活需求。

当然,短期内云埔的各种大型配套仍是短缺,尤其是轨道交通,待后续旧改、城建推进方能有大改观。目前,诸如购物商场、医院等主要还是在香雪和区府板块。

1.交通

短期内离时代天韵最近的轨交站点,是在建中的黄埔有轨电车2号线云峰路站,步行距离大概两三百米(百度地图估量数据),线路预计2022年竣工,开通后可接驳有轨电车1、5号线和地铁6、13号线。至于远期地铁20、23、28号线,具体走向和站点尚不明确,就暂不做讨论了。

开车的话主要走开源大道和玉岩路,目前开源大道在高峰期有明显拥堵,尤其是永和隧道,且看后续隧道扩建的成效。

2.教育

时代天韵规划自建30班小学、18班幼儿园,具体什么学校以后续教育局公告为准。按“时代广州公司”广告信息,小区3534户,理论上学位不至于紧缺。

(自建学校工地,摄/冰尾一角)

初中就读学校目前尚不确定,因为天韵归属萝岗街道,以后究竟是跟同街道的小学共同参与下图四所中学的电脑派位,还是有机会蹭萝峰旧改规划的学校?这还真不好说,毕竟区教育局的统筹安排很灵活。

(节选自2021年黄埔区小升初电脑随机派位及对口直升分组表)

3.商业

根据时代天韵地块的出让公告,项目东南角的萝岗社区经济发展用地(非出让范围)将由经联社和SDK-C1-2地块竞得人合作开发,大概就是萝岗社区出地、时代出钱建设。

(节选自SDK-C1-2地块出让公告)

在时代天韵的广告中,也已表明“项目规建商业街,举步即超8万方商业综合体(规划中)”,后期建成并运营成熟的话,对业主乃至周边街坊都是利好。当然,在此之前大家还是逛香雪商圈和萝岗万达吧。

4.医疗

先说前段时间规划落户黄埔的广东省人民医院新院区,据说有可能选址在开创大道、开源大道交汇处,即中海誉城旁边,离时代天韵也不远。当然,这都是后话了,最好要看官方最终规划公告。

(网传省医选址图,图源/房天下广州)

短期内,时代天韵能依赖的是科学城的医院,比如驾车约12分钟的省第二中医院黄埔院区(在建)、驾车约24分钟的中大附属岭南医院(以上数据由百度地图测得)。

5.物业

按“时代广州公司”广告信息,时代天韵的物业应该是开发商自家物业。时代物业的口碑褒贬不一,可参考知识城另一个天韵小区,小编只能说让人百分百满意的物业公司几乎不存在。

(项目方宣传截图)

1.搭售车位

本以为近期区住建局开展的针对搭售车位等违规行为、为期3个月的房地产市场专项整治能让开发商收敛点,然而时代天韵却仍然“顶风而上”搭售车位,销售表示:“买房同时要买车位,时代楼盘都是这样的”,依旧是理不直气也壮。

销售还透露:“车位价格大概是14-17万/个,小区车位配比是1:1.2”,小编寻思着,这不跟时代天境差不多吗?且不说搭售车位增加了购房预算,这种配比说明小区车位还算充足,以后转手车位估计难度不小。

2.噪声灰尘

长期以来,开源大道的车行噪声、灰尘受到云埔街坊的诟病。时代天韵紧挨开源大道和玉岩路交汇处,目前因开放大道建设需要,这一带正围蔽施工,后续将建设玉岩路下沉式隧道,且看降噪、减灰尘的效果。

(路口围蔽施工现状,摄/冰尾一角)

时代天韵占地约10万㎡,建面约56万㎡,绿化率35%,容积率4.34,共规划16栋高层住宅(8#、9#为政府回购房),小区公共空间谈不上非常阔绰,偏向于刚需定位。

不知从几时起,科学城开始热衷于建“摩天住宅”,包含40多层高楼栋的楼盘频频出现,比如龙湖云峰原著、绿地杉禾田、时代天境。时代天韵也不例外,项目的3#-8#六栋楼都是49层高。

(项目方宣传图及百度地图拼合)

销售一如既往地称“这样视野更开阔、景观更好”,其实无非就是增加货量、“向天要利润”,在地价越来越贵的当下这几乎已成开发商的集体行为。客观来讲,楼层越高,公摊越多,电梯压力也越大。

不过,时代天韵首推的是32层高的14#-16#,两梯六户。虽说项目几乎所有楼栋都贴靠规划道路,但14#-16#还面朝规划的商业体,低层可能会吵一些。

户型方面,首推的是约81-110m²的三或四房,具体如下图所示。总的来说,依然是市面上常见的刚需户型,方正实用,购房者可视预算各取其需。

时代天韵的销售表示:“项目的吹风价是均价4.2万,较差的户型会更便宜些,预计是6月20日左右开盘”。

上篇文章曾引用科学城楼盘的贝壳网最新报价,但第三方网站数据一般跟实际价格略有偏差,存在滞后性,比如时代天境的贝壳均价是4万,但销售表示其实已经4.3万了。也就是说,科学城大部分楼盘实际上都是4万多、甚至超5万,时代天韵的吹风价跟目前周边的均价相差很小,这时候该怎么选呢?

(时代天韵售楼部,摄/冰尾一角)

总的来说,时代天韵同样适合那些在科学城、智慧城上班的人入手。然而,跟科学城的竞盘相比,时代天韵只能说资质平平,其他盘要么是已经通了地铁,要么是签约了名校,项目现阶段的亮点大概只是有轨电车上盖。

虽说近期的广州楼市甚是火爆,开盘或新推的楼盘往往抢手,但是如此大背景下各种楼盘更是泥沙俱下,购房者切忌被楼市火热冲昏头脑,还是要更加冷静思考、货比三家,才有可能选到适合自己的房源。

附踩盘照片:

(项目在建楼栋,摄/冰尾一角)

(规划的商业体位置,摄/冰尾一角)

(项目工地入口,摄/冰尾一角)

(云埔周边楼盘,摄/冰尾一角)

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