爆热但极不均衡的上海,2021年还能涨多凶?

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上海楼市的基本面

岁末年初,上海楼市的热度可以用“牛气冲天”、“一房难求”来形容:

新房方面——

12月初,平均还有3-7人抢1套房的中签率,到了月底,前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%,徐汇上海中学+上海小学“双学区房”汇成南街里认筹率达到了1236%……

新房摇号、热销之势席卷全城,90%的新房即开即罄!

于是,我们能看到远郊的万达未来城,每天仅开放4小时(11:00-15:00)、甚至在临港新片区的万达钻石湾、川沙迪士尼板块的陆家嘴锦绣观澜连售楼处的门都不让进,张江东(唐镇)浦发檀府只接待已认筹客户,融创徐汇滨江壹号只接受全款客户,但仍有5:1认筹率的奇观!

据搜狐焦点网的统计数据2020年全年,上海全市新房共成交73632套,较2019年增长17%,新房成交均价57099元/㎡,较2019年上涨4%,新房库存58531套,仅够去化8个月。

——2020年上海新建商品住宅成交TOP20楼盘一览表

二手房方面——

越来越多摇不到新房的购买需求,成倍的涌向这些新房周边的二手房市场,上海已出现了“全城房荒”、“一天一个价”的局面,肯签字的房东,已成为“稀有物种”!

据安居客的统计数据2020年全年,上海全市二手房共成交30.15万套,较2019年增长26%,二手房成交均价52647元/㎡,较2019年上涨3.31%(这个数据明显失真,或与房东做低成交价有关),二手房库存截止12月27日仅剩40347套,按照12月3.89万套的成交速度,仅够去化1个月!

同比2020年12月底长三角&一线城市二手房库存去化周期,是这样的:

上海 库存去化周期1个月

深圳 库存去化周期6.5个月

北京 库存去化周期13个月

杭州 库存去化周期15个月

广州 库存去化周期40个月

苏州 库存去化周期50个月

全城房荒,导致了很多上海二手房东开始“坐地起价”:

有浦东“新发地”之称的御桥板块,万科海上传奇,3个月涨49%;

有学区房概念的莘庄动迁房,高兴花园,10天跳涨43%;

闵行最偏远的紫竹高新区板块,紫竹半岛花园,因对口闵行华二,房价半年涨了70%;

七宝房东2天跳价100万元……

2020年,上海新房、二手房的成交占比为19.63% VS 80.37%,已达到了1:4的地步,

在二手房交易占绝对主力的上海,新房限价对于遏制上海房价上涨的作用微乎其微!

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2020上海房价涨跌全景图

2020年底,上海外、中、内环的房价,已经全面确立了4万、8万、10万+/㎡的格局。

2020年,上海各区新房成交均价地图如下:

二手房方面,2020年上海各区涨跌幅,呈现出三个梯队:

第一梯队:涨幅10%以上的,有浦东、青浦、闵行、黄浦4区;

第三梯队:房价几乎没涨、甚至不升反降的“上海的西伯利亚区域”奉贤、金山区;

其余各区涨幅在5-10%之间,属于中游的第二梯队。

细化到2020年上海二手房价涨幅TOP50的板块:

浦东仍然拔得头筹,占据了13个板块;

闵行次之,有9个入围;

浦西传统市中心7区,黄浦和徐汇各有6席,静安摘得3席,虹口、长宁各斩获1席;

北部辅城宝山和嘉定则各得4席和3席;

青浦由于板块数量较少,但大虹桥范围内的徐泾、赵巷板块,也双双上榜!

闵行则有2个楼盘涨幅超70%,7个楼盘涨幅超50%,表现也相当不俗!

综合2020年,上海房价涨幅靠前的区域、板块和楼盘,我们可以归纳以下5大IP:

1、学区房“光环”:

尤其是9年制公立一梯队、华二、上中、世外等优质教育资源

2、曝光度高的板块:

如:大虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、张江、临港定向放松区等)

3、国家战略区域:

如:自贸区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽等。

4、牛逼的行政区:

如:全国最牛逼的市辖区浦东新区,左右逢源的闵行区、最核心的黄浦区,最权贵的徐汇区、最高尚的静安区、大虹桥+示范区双利好的青浦区。

5、 规划利好区域:

如:祝桥上海东站、新杨行上海北站、机场联络线、嘉闵线、一江一河、中央活动区、中环发展带、南大吴淞转型区域等。

揽获以上4项IP的,如:前滩、张江(5项)、临港、大虹桥(4项)房价根本压不住!

没有强大IP支撑的,如:松江、奉贤、金山等区域,房价并无多大起色!

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2021年上海及环沪市场还能牛多久?

1、出手时机上:入手趁早赶年前,金三银四欲见顶,5月调控风满楼

后续上海可能会效仿杭州、宁波、苏州等地的调控政策,比如:新房摇号向无房户和特殊人才倾斜,杜绝以“包装婚票”形式购房,甚至出台一定年限的限售等调控措施,以平抑房价。

2、地段选择上:摒弃“环”概念,拥抱大IP,拥抱“城市新贵”区域

2020年,临港房价超松江,张江房价超长宁,紫竹房价超徐汇,前滩房价超陆家嘴……未来上海房价不再以“环”一决高低!

“城市新贵区域”也在不断“更新迭代”:90年代@西郊古北,2000@新天地,2010@陆家嘴,2020@前滩……

上海目前主要商务区,浦西、浦东的传统市中心和成熟区域主要分布在2号线沿线:

未来10年,魔都哪些板块的变化会最快?这座城市的新贵们,会买哪里?会住哪里?笔者找到了一条由示范区1号线(上海17号线)+机场联络线+两港快线构成的新主线:

3、 本轮行情能涨多少?是否踏准主线,差距会很大!

本轮行情起自2020年下半年,其实是单点行情(有IP的涨,没IP的没啥涨),没有全面牛,也没有疯牛!

全市均价没有大涨,更不会有翻倍行情,以2020年7月为基准,踏准以上新主线的区域板块涨30-50%,全市普涨15-20%就是阶段性的顶!

4、上海涨,环沪一定会跟涨!

建议关注往返上海上班通勤最方便的昆山花桥、昆山高铁南站板块。

自驾车到上海青浦、虹桥上班最方便的昆山千灯、淀山湖板块;最适合上海本地人养老,性价比超高的太仓浏河板块,但无论昆山还是太仓,都要有大专学历+人才编码,二套首付更需要5-8成,门槛较高;

环沪目前完全不限购、3成首付就能上车的有:

与上海青浦同属长三角一体化示范区的嘉善;

以及上海大都市圈1+8城市里规划利好最多、进步最快的南通!

5、有上海房票的买上海,没上海房票的买环沪!上海房票用完了,就买英美澳欧日!

用一句话概括,就是“省会收割地市,北上深收割全国,东纽伦巴(全球一线城市)收割北上深港(中国一线城市)”,英美澳欧日的顶级学区房和身份资产配置(如希腊“绿卡”项目)其实就是未来北上深港人的置业、留学和移民的刚需产品!

注:文章部分数据图表来源网络,在此感谢。

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